Cuando eres propietario de una vivienda que has alquilado, uno de los mayores temores es que tu inquilino deje de cumplir con sus obligaciones de pago. Afortunadamente, la ley establece procedimientos claros y efectivos para recuperar tu vivienda.
A continuación, te explicamos los pasos que puedes seguir y las herramientas legales que tienes a tu disposición para ello.
1. Revisar el contrato de arrendamiento
Lo primero que debes hacer cuando un inquilino no paga es revisar el contrato de arrendamiento que firmaste con él. Este documento establece las condiciones pactadas entre ambas partes y, por lo general, incluye cláusulas específicas sobre los pagos y las consecuencias del impago.
Algunos puntos a revisar en el contrato son:
- El importe mensual del alquiler.
- La fecha límite para efectuar el pago.
- Las penalizaciones por retraso o impago, si las hubiera.
- La posibilidad de resolución del contrato por impago.
Es fundamental que tengas claro lo que el contrato establece en cuanto a las consecuencias del impago, ya que será la base de tu acción legal. En general, si el inquilino no paga, el impago de la renta mensual puede dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento.
Importante: no es necesario esperar varios meses para reclamar el impago. Con solo un mes de deuda pendiente ya es posible iniciar el procedimiento de desahucio, siempre que se trate de una deuda vencida y exigible, tal y como establece el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
2. Comunicación formal con el inquilino: resolución extrajudicial
Antes de iniciar un proceso judicial, siempre es recomendable intentar resolver el problema de manera amistosa y llegar a un acuerdo sin necesidad de acudir a los tribunales. Esto no solo puede ahorrar tiempo y dinero, sino que también permite mantener una relación cordial con el inquilino, lo cual puede ser importante si en el futuro quieres evitar complicaciones.
En muchos casos, el impago de alquiler puede deberse a causas que no necesariamente son malintencionadas, como problemas personales temporales, falta de liquidez o incluso un error administrativo. Por lo tanto, antes de tomar acciones legales, es fundamental contactar con el inquilino para informarle de la deuda pendiente y ofrecerle una oportunidad para regularizar su situación.
¿Cómo hacer esta comunicación?
La forma más formal y efectiva de realizar esta comunicación es a través de un burofax, ya que es un documento que deja constancia de la notificación y garantiza que el inquilino ha recibido la información. Aunque también se pueden utilizar otros medios, como una carta certificada, el burofax es el más adecuado para estos casos porque ofrece un recibo de acuse de recibo.
En el burofax, debes incluir la siguiente información clave:
- El importe total de la deuda pendiente: Especifica claramente cuánto te debe el inquilino, detallando si es un único mes o varios meses de alquiler impagos. Es importante ser lo más claro posible para evitar malentendidos.
- La fecha de vencimiento de los pagos: Indica la fecha en la que el inquilino debió haber pagado. Esto es esencial para establecer el plazo de mora y la fecha en la que la deuda se vuelve exigible.
- El plazo para regularizar la situación: Asegúrate de dar un plazo razonable para que el inquilino pague la deuda o presente una justificación si no puede hacerlo. Generalmente, se dan entre 7 y 15 días, pero esto puede depender de la relación con el inquilino o de las circunstancias particulares del caso.
- La advertencia sobre las acciones legales: Es importante informar al inquilino de las consecuencias legales en caso de que no se regularice la situación. Puedes advertir que, si el impago no se subsana, se procederá a la resolución del contrato de arrendamiento y a acciones legales para recuperar la vivienda, como el desahucio.
Nueva obligación de intentar una solución extrajudicial
Desde la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, el intento de solución extrajudicial del conflicto es ahora obligatorio antes de iniciar un proceso judicial. Esta reforma ha introducido la obligación de intentar una resolución del conflicto a través de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC). Los MASC incluyen:
- Mediación: Un tercero neutral (mediador) ayuda a las partes a llegar a un acuerdo sin tener que recurrir a los tribunales.
- Conciliación: Similar a la mediación, pero con la posibilidad de que el conciliador sugiera soluciones, ayudando a las partes a resolver el desacuerdo.
- Oferta vinculante confidencial (OVC): Es la forma más común en estos casos. La OVC permite hacer una oferta formal de acuerdo que se presenta de forma confidencial entre las partes. Si el inquilino acepta la oferta, se convierte en un acuerdo legalmente vinculante, resolviendo el conflicto sin necesidad de pasar por juicio. En la práctica, esta modalidad es la que más se utiliza en casos de impago de alquiler: se ofrece pagar la deuda a cambio de que el inquilino, ejerciendo su derecho de enervación, pueda quedarse en la vivienda. Si el inquilino se niega a pagar o no contesta en un plazo de 30 días, se entiende cumplido el requisito de intento de MASC.
Importante: Si no puedes demostrar que has intentado utilizar un MASC, el juzgado no admitirá tu demanda de desahucio. Es decir, el intento de mediación, conciliación o la OVC debe estar acreditado. Por tanto, antes de iniciar cualquier procedimiento judicial, asegúrate de que has seguido este paso legal y que lo has documentado adecuadamente.
3. Iniciar un procedimiento de desahucio por impago
Si el inquilino no paga después del intento de resolución extrajudicial, es el momento de actuar judicialmente. En España, la vía para recuperar una vivienda por impago de alquiler es el procedimiento de desahucio por impago de rentas.
El procedimiento de desahucio tiene como objetivo principal que el juez ordene que el inquilino desaloje la vivienda. Este proceso comienza con la presentación de una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde se encuentra ubicada la vivienda. A esta demanda de desahucio se puede acumular tanto la reclamación de rentas vencidas como las que se sigan devengando hasta que se realice la entrega efectiva de las llaves.
Es fundamental que en la demanda se incluyan ciertos documentos:
- Datos completos del propietario y del inquilino: La demanda debe contener los datos de ambas partes, incluyendo nombres completos, dirección de la vivienda y cualquier otro dato relevante.
- Copia del contrato de arrendamiento: Este documento es esencial para demostrar que existe una relación de arrendamiento válida y que las condiciones pactadas no se han cumplido por parte del inquilino.
- Documentos que acrediten el impago: Esto incluye recibos de alquiler no abonados, transferencias bancarias rechazadas, y cualquier otra prueba que evidencie que el inquilino no ha pagado el alquiler.
- Documento justificativo del intento de MASC: Deberás adjuntar a la demanda el documento que demuestre que has intentado resolver el conflicto de forma extrajudicial, como un burofax, acta de mediación o cualquier otra prueba de que has intentado una conciliación.
- Solicitud expresa de la resolución del contrato de arrendamiento, el desahucio de la vivienda y pago de las rentas adeudado: Además de solicitar el desalojo, en la demanda deberás pedir que el inquilino pague el alquiler pendiente y cualquier otro gasto derivado del proceso.
Una vez admitida la demanda, el juez dicta un decreto de señalamiento que fija dos fechas clave:
- La fecha del juicio, que tendrá lugar solo si el inquilino se opone a la demanda.
- La fecha de lanzamiento o desalojo, en caso de que el inquilino no se oponga.
El inquilino tiene 10 días hábiles para:
- Pagar voluntariamente la deuda.
- Oponerse a la demanda con abogado y procurador.
- Si no hace nada, el proceso continúa por vía de ejecución directa: Si el inquilino no paga ni se opone a la demanda, el juzgado dicta un auto de desahucio y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada. Este proceso es realizado por la comisión judicial, con la ayuda de un cerrajero si es necesario.
Si el inquilino tiene familiares vulnerables, el juez deberá notificar a los Servicios Sociales, quienes podrían solicitar un aplazamiento del lanzamiento, hasta dos meses, o cuatro meses si el arrendador es un gran tenedor de inmuebles.
Conclusión
Si eres propietario de una vivienda y te enfrentas a un impago por parte de tu inquilino, lo más recomendable es que sigas estos pasos con rapidez, pero siempre de manera legal y formal. El desahucio es un procedimiento serio que requiere cumplir con todas las normativas y garantías procesales. No dudes en contar con el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos para asegurarte de que tus derechos estén protegidos.
Además, es importante que tengas en cuenta que, aunque la ley establece un procedimiento claro para recuperar la vivienda, también hay derechos que protegen al inquilino.